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      蘇州工廠保安 教你寫好物業管理服務招標文件

      本站關鍵詞:蘇州保安公司  點擊次數:794  日期:2018/9/25 14:50:44

      物業管理服務采購是目前服務類政府采購項目中占比較大的,由于物業管理采購實際上購買的是一種服務,加之物業服務自身特點,因此,物業項目不同于一般的貨物和工程采購,對于采購方而言,在編制招標文件時,應把握好相關關鍵環節,F結合項目采購實踐,將物業管理服務采購項目招標文件編制過程中應注意的問題進行歸納,與業內同行交流探討。蘇州工廠保安

       
        一口袋彩店、禁止將物業資質作為資格條件
       
        根據國務院“放管服”改革要求口袋彩店,住房和城鄉建設部辦公廳發布的建辦房75號通知明確今后將不再受理物業服務企業資質審定申請和資質變更、更換、補證申請。也就是說口袋彩店,以往由政府部門主導的物業服務企業資質核定等行政審批事項就此取消了口袋彩店。因此,已取消的物業資質不能再作為供應商的資格條件或者實質性條款,已取消的物業資質也不宜作為加分項。
       
        二、合理確定是否專門面向中小企業
       
        代理機構應與采購人溝通,合理確定物業服務項目資格條件是面向中小企業采購還是面向大、中、小、微所有各類供應商進行采購。
       
        依據財政部、工業和信息化部印發的《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》的通知(財庫[2011]181號)口袋彩店,如果不是專門面向中小企業的項目,存在對小型和微型企業產品的價格給予6%-10%的扣除問題;如果是專門面向中小企業的項目,就不存在對小型和微型企業產品的價格給予6%-10%的扣除問題。
       
        一般來講,如果采購人傾向于選擇中小型企業,資格條件應當設定專門面向中小企業采購,也符合國家產業政策。如果采購人傾向于選擇大型企業,可以選擇面向大、中、小、微型等各類供應商采購,但應當明確給予小型和微型企業的產品6%-10%的價格折扣優惠口袋彩店。
       
        三口袋彩店、評委人數依三年總采購金額確定
       
        對于一般的采購項目來說口袋彩店,基本都是一年一招,其采購金額自然就是當年度的預算金額。但對于采用一次招標三年沿用口袋彩店口袋彩店、分三個年度分別簽訂合同的方式實施的物業管理采購項目,其項目采購額又該如何認定呢?
       
        物業管理項目雖然采用一次性招標,招標的數量是按第一年的,投標人的投標總價也是第一年的,但是口袋彩店,由于這一次招標決定了以后三年的采購量和預算,財政預算一年一預算,后兩年的預算還沒有下來,屬于提前啟動,中標供應商所獲得的是3年的合同。因此,真正的采購金額(虛擬)應當是三年的預算總金額。依據87號令第七條規定,如果預算總采購金額超過1000萬元的,評標委員會成員人數應當為7人以上單數,否則為5人以上單數口袋彩店。
       
        四、采購需求宜明確人員配置要求
       
        任何采購都產生于采購人的采購需求口袋彩店,采購需求填報是關鍵環節口袋彩店。對于物業服務項目的采購人來講,應該清楚地知道自己獨特的物業服務采購需求:需要提供的物業服務內容、需要多少人員配備、物業服務的要求等等。采購人的采購需求是物業服務采購文件的核心部分,也是非常關鍵的一環。
       
        有些采購人的采購需求內容頗多,但遺漏了最為重要的內容,如沒有在需求中明確最低人員配置要求和配置明細表口袋彩店,沒有明確項目經理、保潔口袋彩店口袋彩店、保安口袋彩店、維保、會務等人員的人數和具體要求等。筆者認為,服務項目本質上招的就是團隊和人,如果沒有這些重要的要求口袋彩店,又如何去采購和合理報價呢?
       
        五口袋彩店、合理設定評標辦法
       
        首先,要重視物業管理單位的服務能力
       
        物業管理項目招標采購的標的是"服務",其與一般的貨物、設備或工程等招標的最大區別表現在:物業單位不承擔物質生產任務,只是受采購人的委托,依據國家有關法律、法規對項目提供保潔、設備維護、環境衛生、安全等服務口袋彩店。蘇州工廠保安
       
        鑒于以上特性,選擇物業服務供應商的基本原則是"基于團隊能力和項目經理的選擇"。服務工作完成得好還是不好,不僅依賴于執行物業業務是否遵循了規范化的管理程序和方法口袋彩店,還取決于參與物業管理工作具體人員的業務專長、經驗等。因此,對物業公司的選擇很大程度上是取決于整體服務方案策劃及實施方案口袋彩店、項目人員配置、項目經理能力等,這些因素應當作為評審重點。
       
        其次,只重報價會得不償失
       
        一般的貨物、設備或工程等招標時,選擇中標人的原則是:在技術上達到需求標準的前提下口袋彩店,主要考慮價格的競爭性。而物業管理業務不直接產出新的物質成果或信息成果,物業工作是提供高質量服務。物業招標中把物業單位的服務能力放在第一位,物業單位如能提供高質量的服務,往往能使采購人獲得節約項目投資的效益,因此如過多考慮報價因素將得不償失,依據87號令第55條口袋彩店,報價分不低于10分,在實際操作中口袋彩店,報價分值不宜過高口袋彩店,一般報價分宜控制為10-20分口袋彩店,適當弱化報價的權重。
       
        選擇物業管理單位時口袋彩店,主要鼓勵的是能力競爭,而不是價格競爭。如果對物業單位的服務能力不給予足夠重視口袋彩店,只依據報價高低確定中標人口袋彩店,就忽視了高質量的服務。因此口袋彩店,物業招標評審時以技術和人員素質為主口袋彩店,不以最低價格為主要定標標準。
       
        第三,要合理設定業績加分項
       
        在具體操作中,不宜以業績作為資格條件或門檻口袋彩店,限制采購人進入政府采購市場。理論上講口袋彩店,政府采購不應過分追求供應商的業績口袋彩店,但對于服務采購,業績通常是一個加分因素口袋彩店。這主要是因為服務項目不直接產出新的物質成果或信息成果,是一種人的服務口袋彩店,取決于服務人員的經驗和經歷,將業績作為加分項,有助于采購到高質量的服務。
       
        實際操作中口袋彩店,業績加分不宜過高,可以控制在3-5分左右口袋彩店,如果業績加分過大口袋彩店口袋彩店,勢必造成過度擴大業績因素的傾向,對新成立的公司不公平。
       
        《政府采購法實施條例》對可作為加分條件和中標條件的業績口袋彩店、獎項做出了明確限制。該條例第二十條第(四)款規定:“以特定行政區域或者特定行業的業績、獎項作為加分條件或者中標、成交條件的”屬于以不合理的條件對供應商實行差別待遇或者歧視待遇口袋彩店。該條規定并非禁止類似業績作為加分條件,而是禁止以特定行政區域或者特定行業的業績作為加分條件,其目的是為了打破地區封鎖口袋彩店,形成全國統一開放的市場。因此,類似業績要求不能加上行政區域或行業的名稱,比如在招標文件中不能限制在上海市范圍內或在某一行業內等等。需要強調的是,只有在投標時遞交了符合要求的業績證明才可以加分。
       
        第四口袋彩店,評標辦法中宜明確哪些為客觀分
       
        在制定技術分評定辦法或標準時,為提高評審效率和使評審更加客觀公正,評標辦法宜客觀分和主觀分互相補充和搭配,而且宜在招標文件中明確哪些評審項目為客觀分?陀^分的評分可以討論,每個評委的打分必須一致口袋彩店口袋彩店。物業服務項目中,報價得分口袋彩店、投標文件編制口袋彩店、人員配置、企業贏利狀況、近3年以來類似項目業績、通過質量管理體系認證等情況可以明確為客觀分口袋彩店。
       
        六、招標文件宜明確專項服務外包要求
       
        服務中有些專項可以外包,招標文件中應當明確專項服務外包要求口袋彩店,杜絕供應商隨意分包現象發生。一般來講,可以在招標文件中明確,投標人可以將物業管理服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業管理服務合同約定的全部事項一并委托給他人。在投標時已經確定有委托專項服務事項的,投標人應當在投標文件中說明;投標文件中未說明的,中標后一律不得再委托口袋彩店。大型企業向中小企業分包的金額口袋彩店,可計入中小企業統計數額。
       
        ■法規鏈接
       
        財政部 工業和信息化部關于印發《政府采購促進中小企業發展暫行辦法》的通知   財庫[2011]181號
        第五條 對于非專門面向中小企業的項目,采購人或者采購代理機構應當在招標文件或者談判文件口袋彩店、詢價文件中作出規定,對小型和微型企業產品的價格給予6%-10%的扣除,用扣除后的價格參與評審,具體扣除比例由采購人或者采購代理機構確定口袋彩店。
        第八條 鼓勵采購人允許獲得政府采購合同的大型企業依法向中小企業分包。大型企業向中小企業分包的金額,計入面向中小企業采購的統計數額口袋彩店。蘇州工廠保安

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